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リースバックは、不動産を売却しながらもその不動産を引き続き利用できる仕組みとして、個人・法人を問わず資金調達の手段として注目されています。
特に企業が迅速に現金を確保したい場合や、移転が難しい場合に有効です。
しかし、住宅ローンの残債や不動産の条件によってはリースバックを利用できないケースもあります。
今回は、リースバックの仕組みや利用の可否、メリット、注意点などをご紹介します。
また、企業が利用できるリースバック以外のアセットファイナンスについてもまとめているので、ぜひご参考にしてください。
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リースバックはどんな仕組み？
リースバックとは、「セール・アンド・リースバック」と呼ばれる取引形態のことで、個人・法人問わず利用することが可能です。
以下ではセール・アンド・リースバックの仕組みと企業がリースバックを検討する主な場面をご紹介します。
セール・アンド・リースバックの仕組み
セール・アンド・リースバックは、所有する不動産や資産を売却し、リース契約を結んでその後も引き続き利用できる仕組みです。
まとまった現金を確保しながら同じ不動産を利用し続けられるため、資金調達手段として活用されています。
セール・アンド・リースバックについては下記コラムで詳しく解説しています。
セール・アンド・リースバックは検討するべき？メリット・注意点・会計処理を解説
企業がリースバックを検討するとき
企業がリースバックを検討する主な場面は以下の通りです。
早期に資金調達したい
リースバックは、企業が早期に資金調達したいときに役立ちます。
とくに、運転資金の確保や新規投資のために迅速な資金調達が求められる場面では、銀行融資や社債発行と比較して手続きが簡単で、短期間で現金を得ることができます。
借り入れ等が難しい
企業の財務状況が悪化していたり、すでに大きい負債を抱えていたりする場合、銀行融資などの借り入れは受けにくくなります。
一方リースバックは企業が所有する不動産や設備を売却することで資金調達する仕組みのため、銀行融資などの借り入れを受けにくい状況にある場合でも、リースバックなら利用できる可能性があります。
移転するのは難しい
工場や物流拠点、長年運営してきた店舗・オフィスなどは、立地や設備の関係で簡単に移転できないことがあります。
また、移転するにあたってコストがかかるため、資金繰りが悪化する可能性も考えられます。
リースバックを活用すれば、現在の拠点を維持したまま必要な資金を調達することができます。
企業価値を高めたい
リースバックを活用することで、不動産などの固定資産を売却し、貸借対照表上の資産を現預金に変えることができます。
さらに売却で得た現金を金融機関への返済に充てれば、資産と負債が同時に減少し、貸借対照表をスリム化することができるでしょう。
負債の減少により自己資本比率が向上し、企業の財務健全性が高まることで、投資家や金融機関からの信頼を得やすくなります。
また、資産を圧縮することでROA（総資産利益率）が改善し、効率的に利益を生み出せる企業としてアピールすることが可能です。
このように、リースバックを利用することで企業価値の向上につながり、金融機関からの追加融資を受けやすくなるほか、売掛先からの信用力向上にも寄与します。
住宅ローンが残っていてもリースバックできる？
住宅ローンの残債がある場合でも、要件を満たせばリースバックを利用することが可能です。
以下ではリースバックできない場合とできる場合について解説します。
オーバーローンではできないことがほとんど
リースバックは、売却代金でローンを完済できることが前提となります。
なぜなら、リースバックは不動産売却後にリース契約を結んで引き続き利用し続ける仕組みであり、売却時に金融機関の抵当権を抹消する必要があるからです。
抵当権とは、ローンの担保として金融機関が不動産に設定する権利で、これが残ったままでは売却できません。
そのため、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合、リースバックは難しくなることがほとんどです。
オーバーローンの場合、金融機関との調整が必要になり、自己資金で不足分を補うか、別の方法で債務整理を検討する必要があります。
アンダーローン時にはリースバックを検討できる
住宅ローンが残っていても、アンダーローンの状態であればリースバックを検討できます。
アンダーローンとは、不動産の売却価格がローン残高を上回る状態のことです。
売却代金で住宅ローンを完済できれば、抵当権を外し、リースバックの契約を進めることが可能です。
リースバックができない？住宅ローン以外のケース
アンダーローンの状態でも、リースバックを利用できないケースがあります。
土地の市場価値が低い
リースバックを利用するには、土地の市場価値が一定以上であることが求められます。
なぜなら、土地の市場価値が低い場合、将来的に新たな買い手が見つからず転売が難しい可能性があるためです。
市場価値が低い土地とは、接道義務を果たしていない土地や、建て替えが難しい市街化調整区域にある土地などが該当します。
リースバックを提供している会社は、将来的な売却や運用による収益を見込んで不動産を購入するため、価値の低い土地は投資対象としての魅力が乏しく、リースバックを受け入れにくくなります。
また、借地権の土地もリースバックの利用が難しくなります。
借地権とは、他人が所有する土地を借りて利用する権利のことです。
借地権付きの不動産をリースバックする場合、土地の所有者（地主）の承諾が必要となるため、取引が難しくなります。
建物自体に問題がある
建物に問題がある場合、買い手が見つからずリースバックが難しくなることがあります。
とくに「瑕疵（かし）物件」「既存不適格物件」である場合は、取引が成立しにくくなります。
瑕疵物件とは、雨漏りやシロアリ被害、基礎部分の劣化など、建物の機能や安全性に問題がある物件を指します。
これらの問題があると修繕費用がかかるため、リースバックを提供している会社にとって魅力が低くなり、リースバックの契約が難しくなるのです。
重大な構造的欠陥がある場合は、資産価値が大幅に下がるため、売却自体が困難になる可能性もあります。
既存不適格物件とは、建築当時の法律では適法だったものの、その後の法改正によって現在の建築基準法に適合しなくなった建物のことです。
例えば、耐震基準を満たしていない建物や、建ぺい率・容積率がオーバーしている物件が該当します。
このような物件は、将来的に建て替えや改修が難しく、買い手にとってリスクが高いため、リースバックを利用できない可能性があります。
共有持分がある
リースバックを利用するには、不動産の所有権が単独であることが望ましいため、共有持分がある場合はリースバックが難しくなります。
共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のそれぞれの所有権の割合を指し、相続や共同購入などによって発生します。
リースバックを行うには、不動産全体を売却する必要があります。
しかし、共有持分のみを売却しようとしても、買い手が見つかりにくく、また他の共有者の同意を得ることが難しいため、取引が成立しにくくなります。
とくに、共有者がリースバックに反対している場合は、スムーズな売却が困難になります。
住宅ローンがあってもやるべき？リースバックのメリット
住宅ローンが残っている場合でも、リースバックを利用することで以下のメリットが得られます。
まとまった資金調達が可能となる
リースバックを活用すれば、住宅ローンが残っていても不動産を売却し、まとまった現金を確保できます。
売却価格がローン残高を上回るアンダーローンの場合、売却益を自由に活用できるため、事業資金の確保に役立ちます。
そのまま使用を継続できる
リースバックを活用するメリットの一つは、売却後も同じ物件を継続利用できる点です。
事業用不動産を売却しても、そのままオフィス・店舗・工場として使い続けられるため、業務の一時的な停止を避け、移転コストを抑えることができます。
とくに、立地が重要な事業では、移転による売上減少や顧客離れのリスクを回避できるのは大きな利点です。
また、売却によって得た現金を事業拡大や設備投資に活用することで、成長戦略を加速できます。
融資ではないためオフバランス化となる
金融機関からの融資では負債が増えますが、リースバックは不動産を売却することで資金を調達するため、新たな借り入れとして計上されません。
これにより、貸借対照表上の資産と負債を圧縮し、自己資本比率を向上させることが可能です。
財務の健全性が高まることで、金融機関や売掛先からの信用力が向上し、将来的な追加融資や新規取引の獲得にも有利に働きます。
再購入もできる
リースバックを活用することで、将来的に不動産を再購入できる可能性があります。
売却時にリースバックを提供する会社と合意しておけば、一定期間後に優先的に再取得できる契約（優先交渉権）を結ぶことが可能です。
これにより、一時的に現金を確保しながらも、財務状況が改善した際に自社の資産として取り戻す選択肢を持てます。
自社にとって重要なオフィスや工場、店舗などを手放さずに済むため、事業の安定性を維持しやすくなります。
リースバックを検討する際の注意点
リースバックはメリットが多い一方で注意点もあるため、利用の際は慎重に検討することが重要です。
住宅ローンの残債に要注意
リースバックを利用する際、住宅ローンの残債がどれくらいあるかを事前に確認することが必須です。
前述したように、リースバックを行うためには、不動産を売却して得た現金で住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消する必要があるからです。
とくにオーバーローンの状態では、リースバックの実施が難しくなります。
売却代金だけでローンを完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があり、資金計画を慎重に立てる必要があります。
また、金融機関との交渉が必要になるケースもあるため、事前に相談しておくことが必要です。
場合によっては、任意売却など別の方法を検討することも選択肢となります。
リースバックを検討する際は、不動産の査定額と住宅ローンの残高を確認し、売却益でローンを完済できるかをしっかりと把握した上で進めるようにしましょう。
家賃が相場より高くなる場合がある
賃貸契約の家賃は市場の相場に基づいて決定されますが、リースバックの場合、家賃が相場よりも高く設定されることがあります。
これは、売却時に買主がリースバック契約を受け入れる代わりに、投資回収を早めるために家賃を相場より高く設定することがあるためです。
高い家賃が設定されることで長期的に経済的な負担が増し、事業運営に影響を及ぼす可能性もあるため、将来のコスト負担が予想より大きくならないよう慎重に検討しましょう。
再購入時は売却時より高くなる
リースバックを利用して将来的に再購入を検討する場合は、売却時よりも高い価格で再取得しなければならない可能性があります。
再購入の条件や価格設定について事前に明確にし、長期的な財務計画を立てることが重要です。
また、再購入時の価格交渉が可能かどうかを確認し、契約書に再購入のオプションや価格についての詳細な条件を明記することをおすすめします。
企業が利用できるその他のアセットファイナンス
リースバック以外に利用できる資金調達方法は以下の通りです。
アセットファイナンスとは？
アセットファイナンスとは、企業が所有する資産を担保にして資金調達を行う方法です。
企業が所有する資産には、不動産や設備、機械、在庫、売掛金などが挙げられます。
アセットファイナンスにはいくつかの種類があり、リースバック以外の代表的なものとして、売掛債権担保融資（ABL）や固定資産の売却、ファクタリングなどがあります。
売掛債権担保融資（ABL：Asset-Based Lending）とは、企業が保有する売掛債権を担保にして金融機関から資金調達を行う方法です。
売掛債権の額に応じて資金調達が可能であり、企業の信用力がその他の融資より重要視されない傾向にあります。
固定資産の売却は、企業が所有する土地や建物、機械設備など長期的に使用する資産を売却する資金調達方法です。
売却によって資産の現金化が可能となり、事業運営に必要な資金を調達できます。
ファクタリングとは、企業が保有する売掛金をファクタリング会社に売却して資金調達を行う方法です。
売掛先からの支払期日を待たずに現金を得られるのが特徴で売掛債権担保融資とは異なり、あくまで売掛金の売却のため融資には該当しません。
数ある資金調達の方法の中でも最短即日と非常にスピーディーに資金調達できる点も魅力です。
これらのアセットファイナンスの主な利点は、その他の資金調達方法より企業の信用力に依存せず、すでに所有している資産を活用できる点です。
金融機関からの融資が難しい場合でも、資金調達が可能となります。
アセットファイナンスについては下記コラムで詳しく解説しています。
アセットファイナンスとは？特徴・種類を解説【ファクタリング・ABL・リースバック】
素早い資金調達におすすめの「ファクタリング」
資金調達を行うなら、ファクタリングがおすすめです。
ファクタリングの契約には「2者間ファクタリング」と「3者間ファクタリング」の2種類があります。
2者間ファクタリングは、利用者とファクタリング会社の2者で契約を結びます。
売掛先の承諾を得る必要がないため、申し込みから最短即日で資金調達が可能な場合もあります。
とくに、迅速な資金繰りが求められる際に有効な手段です。
3者間ファクタリングは、利用者・売掛先・ファクタリング会社の3者で契約を結びます。
ファクタリング会社が売掛先に対して売掛金の確認を行えるため、ファクタリング会社の未回収リスクが低くなります。
その結果、2者間ファクタリングと比べて、手数料が低く抑えられるのが特徴です。
どちらの方法を選ぶかは、資金調達のスピードやコスト、売掛先との関係性などを考慮する必要があります。
それぞれの特徴を理解し、自社に適した方法を選びましょう。
ファクタリングについては下記コラムで詳しく解説しています。
ファクタリングとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説【図解あり】
まとめ
リースバックは不動産や資産を売却しながら引き続き利用できる仕組みであり、企業にとって資金調達の有力な手段となります。
とくに、早期に資金調達を行いたい場合や借り入れが困難な場合、移転が難しい場合、企業価値の向上を目指す場合に有効です。
ただし、オーバーローンの状態ではリースバックの利用が難しくなります。
さらに、土地の市場価値が低い場合や建物に問題がある場合、共有持分がある場合なども、リースバックが成立しにくい要因となるため注意が必要です。
リースバック以外にも、企業の資金調達方法としてファクタリングを利用することもできます。
ファクタリングを利用する際は、当機構がおすすめです。
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