セール・アンド・リースバックは検討するべき？メリット・注意点・会計処理を解説

資金調達を図るため、セール・アンド・リースバックを検討している経営者の方もいるでしょう。

「本当にセール・アンド・リースバックが最適かどうか」を判断するには、この取引について理解を深める必要があり、利用する際には会計処理の流れを把握しておくことが大切です。

そこで今回は、セール・アンド・リースバックに焦点を当て、その概要や利用シーン、メリット、注意点、会計処理の流れについてご紹介します。ぜひ参考にしてみてください。

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セール・アンド・リースバック取引とは

セール・アンド・リースバックとは、所有する不動産を金融機関などに売却した後、リース料（家賃）を払ってその不動産を使用し続ける取引のことです。

個人・法人を問わず行えます。

なお、不動産だけでなく機械設備や車両などもセール・アンド・リースバックの対象になりますが、今回は不動産のセール・アンド・リースバックについてご紹介いたします。

セール・アンド・リースバックの最大の特徴は、資金調達と経費削減が同時に行える点です。

一般的な不動産売却には移転が伴いますが、セール・アンド・リースバックの場合はそれが不要です。

また、セール・アンド・リースバックではリース料は発生しますが、不動産の所有者ではなくなるため、維持・管理費や修繕費、税金の支払いはなくなります。

このように資金を得ながら出費を抑えられるため、セール・アンド・リースバックはキャッシュフローの改善に効果的といえます。

借入との違い

資金調達という側面では、セール・アンド・リースバックと並び「借入」も有効な方法です。

しかし、これら2つには本質的な違いがあります。

	セール・アンド・リースバック	借入
資金調達の方法	不動産の売却	融資
資金調達の難易度	不動産の価値次第では 困難なこともある	信用情報や返済能力に 問題がなければ基本的に可能
調達した資金の用途	自由	場合によっては制限がある
返済義務の有無	なし	あり

それぞれの特徴を把握した上で、自社にはどちらが適しているか検討するようにしましょう。

不動産担保ローンとの違い

不動産を活用した資金調達という側面では、セール・アンド・リースバックと並び「不動産担保ローン」も有効な方法です。

しかし、この2つにも本質的な違いがあります。

	セール・アンド・リースバック	不動産担保ローン
仕組み	売却した不動産を賃貸利用する	不動産を担保にして融資を受ける
不動産の所有権	なし	あり
返済義務の有無	なし	あり

両者の違いを理解しておけば、自社に適切なほうを選択しやすくなるでしょう。

企業がセール・アンド・リースバックを選択するのはどんなとき？

では、セール・アンド・リースバックはどのようなときに利用すると良いのでしょうか。

早期に資金調達を行いたいとき

セール・アンド・リースバックは、「手元にまとまった資金がなく借入金の弁済ができない」など、早急に資金が必要な状況で役立ちます。

この場合、不動産をはじめとする資産を保有しているのであれば、それを売却することで資金調達が叶うため、すぐに弁済に対応できます。

資金繰りが悪化しているが、移転はできないとき

「資金調達のためオフィスを売却しようにも、自宅としても利用しているため移転が難しい」というケースもあるでしょう。

このようなときにセール・アンド・リースバックを利用すれば、不動産を売却したのちリース料を払って利用し続けられるため、移転の必要がなくなります。

また、資金調達も叶うため資金繰りの悪化も改善できるでしょう。

他の融資の利用が難しいとき

融資制度にはさまざまな種類があり、中には一部の業種に限り利用ができない制度もあります。

例えば、金融業やパチンコ・射的場をはじめとする娯楽業の一部は、日本政策金融公庫が実施する融資を受けることができません。

このほか、狩猟業や観相業は信用保証協会の保証の対象外です。また、利用可能な融資を選んでも、確実に審査に通るとは限りません。

そのため、もし他の融資の利用が困難な状況であれば、セール・アンド・リースバックを利用するのも一案です。

企業価値を高めたいとき

セール・アンド・リースバックは、企業価値を高めたいときに利用するのもおすすめです。

セール・アンド・リースバックを利用すると、投下資本利益率（事業活動のために投じた資金から、どれだけ利益を生み出したかを示す指標）が改善します。

なぜなら投下資本利益率は、直接的には利益を生み出さないもの、つまり不動産へ投資すると悪化するからです。

セール・アンド・リースバックでは、不動産を売却し所有権を手放します。これにより投下資本利益率が改善され生産性が向上するため、企業の評価が高まります。

セール・アンド・リースバックのメリット

セール・アンド・リースバックを利用することには、以下のメリットがあります。

資金を早期に調達できる

セール・アンド・リースバックの利用に必要な手続きや審査には、さほど時間がかかりません。

そのため、最短数週間でまとまった資金を調達できます。

資産をそのまま使い続けられる

セール・アンド・リースバックでは不動産を売却しますが、リース料を支払えばそのまま使い続けることができます。

売却後の移転が不要なため、移転にかかる費用や時間を削減することが可能です。

資金の使い道には制限がない

セール・アンド・リースバックの利用で得た資金の使い道に制限は設けられていません。

得た資金を自由に使うことができるため、新規事業の開拓や設備投資など、さまざまな用途で活用できます。

税金や維持費において有利になる

不動産を保有している場合、税金や維持費、管理費など、さまざまな費用がかかります。

セール・アンド・リースバックを利用すれば不動産の所有権は売却先の会社に移るため、前述したコストが削減され、出費を抑えることができます。

資産のオフバランス化になる

セール・アンド・リースバックで売却した不動産は、貸借対照表上に計上されなくなります。

これにより貸借対照表をスリム化できる他、ROAの改善も期待できます。

後から買い戻しもできる

オーナーの合意を得られれば、セール・アンド・リースバックで売却した不動産を後から買い戻すことができます。

所有権を取り戻せば、リフォームやリノベーション、建て替えを行うことも可能です。

貸手側のメリット

貸手側は、セール・アンド・リースバックの利用者から相場以下の価格で不動産を購入できます。

また、家賃収入が毎月入るため、再購入されるまでは安定的に収益を得られるでしょう。

セール・アンド・リースバックの注意点

セール・アンド・リースバックを利用することには注意点もあります。

通常の売却より低額になる可能性がある

セール・アンド・リースバックで不動産を売却した場合、その売却額は相場よりも低くなることがあります。

その結果、抵当権を抹消できない場合はセール・アンド・リースバックを利用できません。

通常の売却のほうがより多くの資金を得られる可能性があるため、その点はあらかじめ理解しておきましょう。

改修などには所有者の同意が必要となる

セール・アンド・リースバックで売却した不動産の所有権は売却先の会社に移ります。

そのため、不動産を勝手に改修することはできず、希望する場合は新しい所有者の同意が必要です。

リース料の支払が発生する

セール・アンド・リースバックで売却した不動産を利用し続ける場合は、リース料を支払わなければなりません。

場合によってはこれが負担となり、財務状況が圧迫される恐れもあるため、資金管理はしっかり行いましょう。

セール・アンド・リースバック会計処理の流れ

セール・アンド・リースバックの会計処理は、主に「ファイナンス・リース取引」「オペレーティング・リース取引」の2つに分けて行います。

ファイナンス・リース取引の場合

ファイナンス・リース取引とは、リース物件の使用により生じる費用（購入費用や利息）をリース期間中に全額支払うことが約束された取引のことです。

また、原則としてリース期間中の契約解除は認められず、どうしても中途解約したい場合は違約金を支払う必要がある点も、ファイナンス・リース取引の特徴です。

そんなファイナンス・リース取引の会計処理は、一般的に以下のように行います。

例：

7,000万円で購入した鉄筋コンクリート造の建物をセール・アンド・リースバックで売却し、3,000万円の資金を調達。減価償却累計額は3,000万円で、5年リースの賃料が30万円の場合。

物件の売却

借方		貸方
預金	30,000,000円
減価償却累計額	30,000,000円	建物	70,000,000円
長期前払費用	10,000,000円

売却損の全額を長期前払費用（売却益は長期前受収益）として計上する点が、一般的な資産売却の会計処理と異なります。

物件のリース

借方		貸方
リース資産	30,000,000円	リース債務	30,000,000円
リース債務	300,000円	預金	300,000円

リース開始時にはリース資産とリース債務の会計処理を行い、リース支払時にはリース債務を取り崩します。

オペレーティング・リース取引の場合

オペレーティング・リース取引とは、セール・アンド・リースバックにおいてファイナンス・リース取引に該当しない取引のことです。会計処理は、一般的に以下のように行います。

例：

7,000万円で購入した鉄筋コンクリート造の建物をセール・アンド・リースバックで売却し、3,000万円の資金を調達。減価償却累計額は3,000万円で、5年リースの賃料が30万円の場合。

物件の売却

借方		貸方
預金	30,000,000円
減価償却累計額	30,000,000円	建物	70,000,000円
固定資産売却損	10,000,000円

オペレーティング・リース取引の売却時の会計処理は、一般的な資産売却と同じです。

物件のリース

借方		貸方
リース料	300,000円	預金	300,000円

オペレーティング・リース取引では、リース料を支払うたびに費用計上しましょう。

まとめ

セール・アンド・リースバックの強みは、資金調達と経費削減を同時に行えるところです。

そのため、早期に資金調達を行いたいときや他の融資の利用が難しいときは、利用を検討してみましょう。

セール・アンド・リースバックを利用する際は、あらかじめ会計処理の方法も知っておくと安心です。

正しく計上して、自社の財務を最適化していきましょう。

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