【法人向け】リースバックの売却・リース・再購入時の相場や利用メリット

資金調達をするために、保有する資産を売却して資金化しようとお考えの方もいるのではないでしょうか。

とはいえ事業継続に必要な不動産や機器などを売却してしまうと、そもそも事業運営ができなくなるだけでなく、また一から必要なものを揃えなければならないため企業再生にも時間がかかってしまいます。

そんな場合におすすめなのが、売却した資産を賃貸契約して使い続けることができるリースバックです。

この記事では、リースバックの基礎やメリットなどをご紹介しています。ぜひご覧ください。

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セールス・アンド・リース・バックの基本

リースバックは「セールス・アンド・リース・バック」を略したもので、所有権を持つ不動産などの資産を第三者に売却して賃貸物件として利用（使用）し続ける仕組みのことです。

不動産を売却してまとまった資金を手に入れつつ、同時に賃貸契約を結ぶことでそのまま利用することができます。

ここではセールス・アンド・リース・バックの基本についてご紹介し、法人がリースバックする際に対象となるものについて解説します。

法人・個人どちらも利用できるサービス

リースバックは法人に限らず個人でも利用することが可能です。

個人のリースバック利用は年金生活をしている方や経済的に困窮している方など、まとまった資金を手に入れつつ同じ物件に住み続けたいと希望する場合に利用されています。

「セールス」「リース」「バック」について

では、「セールス」「リース」「バック」の流れについて詳しくご紹介していきましょう。

まずは所有している不動産を売却（セールス）して資金を獲得します。そして賃貸契約（リース）を行い、同じ不動産を利用し続けるための手続きを行います。

リースバックの大きな特徴が、1度売却した不動産を買い戻す（バック）ことができる点です。

個人のリースバックでは買い戻せることは少ないですが、法人の場合は資金繰りの改善や業績回復によって不動産を買い戻し、ふたたび保有資産として活用するケースがあります。

法人がリースバックできるもの

法人がリースバックできる主なものには、自社ビルや工場、社員寮、自宅兼事務所、保有不動産などが該当します。リースバックの対象になるのは不動産だけではありません。

パソコンや社用車はもちろん、医療機器や作業機械など業種別で使用している機材類もリースバックの対象です。

リースバックについては下記コラムで詳しく解説しています。
リースバックとは？メリットやデメリット、リスクはある？契約時にみるべきポイントも解説

リースバックの相場【買取価格・家賃】

リースバックは保有している資産を売却し、賃貸契約を締結して従来通りに使用を続けられるため、売却しても場所の移転をする手間を省きつつ資金調達を行うことも可能です。

「一石二鳥で便利な仕組みだ！」と感じる方もいるかと思いますが、リースバックを検討する上で必ず確認しておきたいのが買取価格や家賃・リース料の相場です。

ここではリースバックの相場について、一般的な事例と比較してご紹介します。

リースバック買取価格の相場

リースバックの買取価格相場は、一般的な仲介市場の60％〜80％とやや低めに設定されています。

投資用物件として不動産を買い取る事業者は、利回りを重視してできるだけ買取価格を抑えようとしているからです。

しかし、低価格で売却すると賃貸費用を安く抑えられたり、将来的に買い戻す場合の購入額を抑えられるというメリットがあります。

家賃・リース価格の相場

一般的な不動産仲介では、家賃・リース価格は地域ごとに相場が設けられています。

ところがリースバックの家賃・リース価格は地域の相場ではなく、不動産の買取価格を基準に算出されます。

そのため、先述したとおり低価格で不動産を売却するとその分家賃・リース価格を抑えることができるのです。

年間の家賃・リース価格は、買取価格の7％〜13％で設定されています。

再購入時の相場

リースバックの物件を買い戻す際には、売却時の価格に10％〜30％程度上乗せされた価格で設定されます。

つまり、売却時は一般的な仲介市場よりも低い価格で売却され、買い戻し時は市場価格と同水準の価格で買い戻さなければいけません。

買い戻し金額が大幅に跳ね上がるのを防ぐためには、事前に買い戻し価格を決めておく契約を締結するのがおすすめです。

リースバックの主な流れ

ここからはリースバックを行う際の流れについて解説します。

まずはリースバック業者に申し込みを行い、資産の査定に進みます。

周辺の相場や取引事例をもとにした詳細な提案を受け、契約内容のすり合わせを行い、契約が決まると買い手探しに移ります。

買い手が見つかると売買契約が行われ、契約締結が完了すると所有権が買い手に移動して資金を受け取ることが可能です。

所有権が移った後に賃貸契約を行い、家賃・リース料の支払いがスタートします。

企業がリースバックを利用するメリット

リースバックは個人も企業も使用できますが、企業の方がリースバックの恩恵が受けやすいといわれています。

資産を売却して資金を得られるのはもちろん、事業所の移転をする必要がなく、経営が安定して利益が出れば買い戻して再度自社の資産にすることができるからです。

では、法人・企業がリースバックを利用するメリットはどんなものがあるのか、詳しくご紹介します。

資産をそのまま使用できる

一般的な資産売却では、新たな所有者が見つかると資産を手放すことになるので、新たに事業をスタートするための場所選びをしなければいけません。

引っ越しをしたり、場合によっては新たにオフィスを建てなければならないなど、どうしても事業が運営できない期間が発生してしまいます。

リースバックではリース料を支払えば使用していた資産をそのまま利用することができるので、場所を移転したり機材を新たに購入したりする必要がありません。

名義変更の事実が周りに周知されにくいこともあり、低リスクな点もメリットだといえるでしょう。

早期の資金調達により資金繰りの改善ができる

リースバックは手続きや査定までのスピードが早く、リースバックの申し込みから資金が手に入るまでは最短で2週間〜1か月ほどで資金化が可能です。

そのため、早期の資金調達方法の一つとして検討するのがおすすめです。

融資扱いとならない

リースバックは資産売却によって資金化ができるので、融資には該当しません。

融資やローンは将来的に弁済する義務が発生するだけでなく、融資を受ける目的によってはそもそも融資を断られてしまうことがあります。

一方リースバックでは資金の弁済義務はなく、獲得した資金の使用用途は自由なので、さまざまな目的に使用することができます。

資金繰りの改善後に再購入ができる

リースバックの特徴は、売却した資産を買い戻すことができる点です。

多額の投資が必要であったり資金繰りが悪化して資金調達の必要が出てきたりした場合にリースバックを行い、経営が安定してきたタイミングで売却した資産を買い戻せます。

将来的に買い戻す予定があったり買い戻しを希望していたりする際は、再売買予約権という権利を結ぶと期間内の買い戻しが可能です。

オフバランス化となる

オフバランス化とは、企業が保有する資産や負債を貸借対照表（バランスシート）に計上しないことです。

通常であれば資産や負債として計上が必要なものを貸借対照表に記載しないことは認められていません。

しかしリースバックを行えば、貸借対照表上の資産は減るものの負債も同じように減っていくので、財務状況を改善できて倒産するリスクを下げることが可能なのです。

法人税や維持費を削減できる

リースバックによって保有していた資産を賃貸契約すると、固定資産税や法人税などの各種税金の削減ができ、保険料をはじめとする維持費を支払う必要がなくなります。

これにより大幅なコストカットを実現することが可能となるため、安定した経営のための財務基盤を整えることができるのです。

企業がリースバックを利用する際の注意点

早期の資金調達ができたりコスト削減に効果があったりと、リースバックを利用することで得られるメリットについてご紹介しました。

会社の経営を立て直すための資金調達手段として活用されているリースバックですが、自社資産だった際には不要だった家賃・リース料の支払いが発生したり、改修・改善に許可を得なければいけなかったりと、事前に知っておくべき注意点がいくつかあります。

買い取りは相場より低く、リース料・再購入額は相場より高くなることが多い

リースバックの買取価格は一般的な不動産売却よりも低価格で取引される傾向があり、相場の60％〜80％ほど安くなっています。

リース料は買取価格をもとに算出されますが、銀行融資よりも利息が高く、買取価格の7％〜13％で利率が設定されています。

さらに、将来買い戻す際には買い取り時の価格に10％〜30％程度上乗せされるため、一般的な相場よりも高くなってしまいます。

リースバックを検討する際は、売却から買い戻しまでの相場感をしっかり把握した上で利用するかどうかを決めるようにしましょう。

リース料の支払いが発生する

資産を保有していれば家賃の支払いは発生しませんが、リースバック後は賃貸契約を結んで利用するため、家賃やリース料の支払いが発生することを覚えておきましょう。

リース料を支払える資金の余力がなければ使い続けることはできません。

改修などに所有者の同意を必要とする

リースバックでは資産の所有権が第三者に移るため、自社で保有していたときのように勝手に改修することはできません。

改修や改装が必要な場合は、不動産の所有者に許可を得る必要があります。

どんな企業がリースバックに向いているか

リースバックを利用する際のメリット・デメリットについてご紹介しました。

ここからは、どんな企業がリースバック活用に向いているのかを解説します。

当てはまった場合は資金調達方法の一案としてご検討ください。

融資を受けることが難しいとき

金融機関からの融資制度にはいくつか種類がありますが、会社の経営が悪化していることによって融資を断られてしまうことがあります。

リースバックの審査は融資の際の審査とは基準が異なるため、融資を受けられなかった場合でも審査に通過できる可能性があり、保有している資産を資金化するために活用することが可能です。

ただし家賃・リース料が支払えるかどうかなど、一定の資金力は必要ですので注意しましょう。

移転せずに早期資金調達をしたいとき

不動産を売却して資金を得たとしても、新たな物件探しや引っ越しなどの手間がかかったり、より多くの資金が必要であったりと、簡単に決断できるものではありません。

とくに自宅を事務所にしている場合は、普通に不動産を売却してしまうと事務所と自宅の両方を探さなければいけないため、生活に大きな影響を与えてしまいます。

リースバックは不動産を売却しても賃貸として利用し続けることができるため、移転せずに資金調達をしたい場合におすすめです。

オフバランス化や投下資本利益率の改善を期待したいとき

オフバランス化とは、企業が保有する資産や負債を貸借対照表（バランスシート）に計上しないことで、投下資本利益率とは投下した資本に対してどれだけ利益を生み出せているかを示す指標のことです。

リースバックによって資産を手放すことで保有資産額は減少しますが、獲得した資金を活用して負債を弁済したり、利益を生み出さない資産を売却することで投下資本利益率を改善できたりするため、財務状況が改善できたとみなされて企業評価を上げることにもつながるのです。

その他の資金調達手法

リースバック以外にもさまざまな資金調達方法があり、それぞれにメリットやデメリットが存在します。

ここでは主な資金調達方法についてご紹介しますので、自社のニーズに合った資金調達方法を知るための参考にしてみてください。

金融機関からの融資（デットファイナンス）

金融機関からの融資など、負債を増やして資金を調達する方法をデッドファイナンスと呼びます。

事業運営のための資金調達では、多くの場合金融機関からの融資が利用されます。

金融機関からの融資は審査が厳しく通過できない可能性もありますが、その分利息が低く設定されていたり事業に対するアドバイスをもらえたりと、財務状況にまつわる相談役として活用することができるでしょう。

自治体の制度融資

自治体の制度融資とは、地方自治体と信用保証協会、民間の金融機関が連携して行う融資のことです。

金利が1％〜3％と低く設定されており、弁済の負担を抑えられるメリットがあります。

制度融資を利用する際には3機関それぞれに申し込むため、申し込みから入金までに約3か月程度必要です。

そのため、制度融資を検討する場合には資金繰りを確認し、資金かできるタイミングまで事業運営ができるかどうかをチェックしておきましょう。

補助金・助成金

資金調達の際は、弁済の義務がない補助金や助成金の申請も視野に入れるのがおすすめです。

募集機関が不定期かつ利用目的に合致しないと申請できないというデメリットはありますが、月々の弁済に追われる心配なく資金調達が可能です。

補助金や助成金も申請から入金までに時間がかかるケースがあるため、資金繰りの確認を必ず行うようにしましょう。

補助金と助成金については下記コラムで詳しく解説しています。
助成金と補助金の違いをわかりやすく解説！管轄・予算・給付額・期間の相違点とは

不動産担保ローン

不動産担保ローンとは、所有する不動産を担保として融資を受けるローンのことです。

無担保ローンよりも低金利なので弁済総額を抑えることができ、長期間の借り入れも可能な点がメリットですが、融資額は不動産価値と弁済能力によって左右されます。

そのため、資金調達額が想定していた金額に届かないケースもあるので注意しましょう。

出資（エクイティファイナンス）

資本を増やす形で資金調達をする方法をエクイティファイナンスと呼び、代表的なものが投資家やベンチャーキャピタルからの出資や、クラウドファンディングを利用した資金調達が挙げられます。

多額の資金を集めたい場合や、金融機関から受けられる融資に該当しない形の資金調達をしたい場合に出資してもらう方法を取ります。

ファクタリング（アセットファイナンス）

保有している資産を資金化して資金調達をする方法をアセットファイナンスと呼び、代表的なものがファクタリングです。

ファクタリングは入金される前の売掛金をファクタリング会社に売却して資金化するサービスで、審査から入金までのスピードが早いのが特徴です。

売掛金の未回収リスクを低減できるため、資金繰り改善にもつながります。

ファクタリングについては下記コラムで詳しく解説しています。
ファクタリングとは？仕組みなどをわかりやすく解説【図解あり】

任意売却

任意売却とは、金融機関の了承を得た上でローンの支払いが残っている不動産を売却する方法です。

法人における任意売却は、資金調達がどうしてもうまくいかなかった場合に、企業再生のための最後の手段として利用されます。

企業再生のために自社が保有する不動産を売却する場合は、不動産売却業務を専門家に依頼します。

まとめ

リースバックは会社が保有する資産を買い取ってもらって資金化する仕組みのことで、売却後に賃貸契約を結んで利用を続けることが可能です。

早急な資金化ができるのはもちろん、事業所を移転しなくてもそのまま利用ができ、経営が回復したら買い戻して再度資産として活用することができるのが大きなメリットだといえるでしょう。

ただし一般的な不動産よりも買取相場が低く、これまで発生しなかった家賃・リース料がかかってしまうので注意しなければいけません。

資金化を望んでいる場合は、リースバックに限らず複数の資金調達方法を比較検討しましょう。

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