マンションも可能？法人がリースバックするメリット・流れ

リースバックはまとまった資金調達ができるため、企業の資金繰り・キャッシュフローの改善に役立ちます。

そこで今回は、リースバックの仕組みや利用の流れ、法人がリースバックを利用するメリット・デメリットなどをご紹介します。

ぜひご覧ください。

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セールス・アンド・リースバックの仕組み・対象

セールス・アンド・リースバックとは、所有権のある不動産を売却したのち、そのまま家賃を支払って使用し続けられるサービスのことです。

また、ただ使用し続けるのではなく最終的には買い戻すこともできます。

セールス・アンド・リースバックは、略して「リースバック」と呼ばれています。

ここでは、リースバックの仕組みや対象についてご紹介します。

リースバックの基本的な仕組み

リースバックは、不動産売却と賃貸を組み合わせたサービスです。

売却後は契約を結んでそのまま利用できる仕組みになっているため、所有している不動産を売却したからといって他の物件を探す必要はありません。

不動産を売却すると、その費用がリースバックの運営会社から一括で支払われるのが一般的です。

この費用は将来のために貯蓄することもできますし、家賃の支払いに充てることも可能です。

リースバックはマンションも可能？

リースバックは、マンションも対象です。

マンションをリースバックする場合、マンション所有者は売却によって資金を得ることができ、同時にマンションを利用する権利を保持します。

このような取引は、所有者が資金を必要とする場合や資産の運用方法を変えたい場合に有用です。

法人では「バック」まで含むことも多い

リースバックは、個人・法人どちらも利用することができます。

ただし、個人の場合は収入が一気に増えることはほとんどありません。

そのため、買い戻すことができず「セールス」と「リース」で留まっている方がほとんどといえるでしょう。

それに対し、法人の場合は商品がたくさん売れると収入が一気に増えることがあります。

この理由により、法人ではバック（買い戻し）まで含むことが多いため、リースバックは個人よりも法人の利用が適しているといえます。

リースバックについては下記コラムで詳しく解説しています。
リースバックとは？メリットやデメリット、リスクはある？契約時にみるべきポイントも解説

マンションをリースバックする際の流れ

マンションのリースバックは以下の流れで進められます。

1. 査定を依頼

リースバックを提供する会社に、マンションの査定を依頼します。

査定では、マンションの物件価値や賃貸市場の需要などが考慮されます。

ただし、最初は仮査定の段階です。

提示される金額はあくまでも目安なので、その点は留意しましょう。

査定結果に問題がなければ、審査を依頼します。

2. 審査

審査では建築家や担当者などによる現地調査が行われ、そこで物件の状態や周辺環境などをチェックされます。

また、家賃の支払い能力も確認され、問題ないと判断されるとリースバックの手続きに進みます。

3. 不動産売買契約

提示された条件に合意する場合は、不動産売買契約を結びます。

不動産売買契約は、売主がマンションの所有権を買主に移転すると約束し、買主はマンションの購入費を支払うと約束する契約のことです。

主に以下の内容が記載されています。

当事者の情報	買主と売主の氏名、住所、連絡先などの基本情報
物件の情報	売買される不動産の所在地、登記情報、面積、建物の構造や間取りなどの物件情報
売買条件	売買価格、支払い方法、引渡し時期、引渡し条件、買主の費用負担（譲渡税、登記費用など）など
引渡し条件	引渡し時期や引渡し時の物件の状態、引き渡しの手続きなど
違約金・解除条件	契約の履行が遅延した場合や契約の解除が必要な場合に適用される条件
その他の規定	物件の調査権の付与、契約の公正証書化の義務化、売主の提出義務など

売買契約を交わすと、マンションの所有権はリースバックの運営会社に移ります。

4. 賃貸借契約

リースバックの場合は、賃貸借契約も同時に交わします。

賃貸借契約はマンションを売却した後、引き続きそのマンションを利用するための契約です。

契約には「定期賃貸借契約」と「普通賃貸借契約」の2種類があるため、確認するようにしましょう。

定期賃貸借契約は、契約が満了すると更新されない契約です。

それに対し、普通賃貸借契約は特別な理由がない限り、リースバックの運営会社から契約を打ち切られることはない契約です。

一般的にリースバックでは定期賃貸借契約が採用されているので、念のため確認しておくことをおすすめします。

リースバックのトラブルについては下記コラムで詳しく解説しています。
リースバックのよくあるトラブルとは？基本情報とあわせて押さえておこう

法人がリースバックを利用するメリット・デメリット

ここでは、法人がリースバックを利用するメリット・デメリットをご紹介します。

メリット1：資金繰り・キャッシュフローを改善できる

法人がリースバックを利用することで、資金繰り・キャッシュフローを改善できます。

所有している物件を売却すれば、その資金が手元に入ってきます。

経営資金や投資資金を確保できるので、資金不足の解消につながります。

メリット2：売却後もそのまま使用できる

営業拠点を移す場合、各取引先に連絡しなければなりませんし、名刺の住所も変更しないといけません。

また、従業員の出社先が変わるため不便に感じてしまう方もいるでしょう。

その点、リースバックなら売却後もそのまま使用できるので住所を変更しなくて済みます。

面倒な手続きが不要な点は大きなメリットといえるでしょう。

デメリット1：賃料が相場より高くなる場合がある

一方で、企業がリースバックを利用するデメリットには、賃料が相場より高くなる場合があることが挙げられます。

リースバックでは周辺の家賃相場は考慮されないため、高く売却できた場合は家賃が相場よりも高くなることがあるのです。

デメリット2：買戻し時の費用が高くなる場合がある

買戻し時の価格は、売却時より高くなることが一般的です。

そのため、買戻し時の費用が高くなる場合があります。

リースバックは家賃を支払い続けたからといって買戻し時に価格が安くなることはないので、その点は念頭に置いておきましょう。

法人がリースバックできるもの

ここでは、法人がリースバックできるものをご紹介します。

マンション、土地

マンション、土地はリースバックの対象です。

事務所としてマンションを所有している場合は、リースバックを利用することで資金調達ができます。

また、拠点を移さなくても営業することができるでしょう。

ただし、ほとんど使用していないマンションであれば、リースバックではなく売却するのが得策です。

マンションだけでなく、土地も同様のことがいえます。

自宅兼事務所

自宅兼事務所もリースバックを利用することができます。

事務所としての重要性が低いのであれば、買い戻すことができなかったとしても仕事上困ることは少ないかもしれません。

自社ビル・社員寮

自社ビル・社員寮もリースバックの対象です。

立地条件の良い自社ビルであれば、高額で売却できる可能性があります。

そのため、高額な資金調達をしたい場合はリースバックを利用するのも一案です。

社員寮の場合は、そこを利用している社員が賃料を一部負担しています。

この理由により、社員寮なら家賃負担を軽減できます。

店舗・工場・作業場

店舗・工場・作業場もリースバックの対象です。

拠点を移したくないものの資金調達はしたい、という場合はリースバックを活用すると良いでしょう。

まとめ

リースバックは個人宅だけでなく、法人のマンションや土地、自宅兼事務所、自社ビル・社員寮、店舗・工場・作業場も対象です。

売却しても家賃を支払えばそのまま使用し続けることができるため、企業の資金調達方法としてリースバックは有効です。

ただし、資金が不足すると買い戻しができない場合もあるので、その点は留意しましょう。

資金調達をご検討場合は、リースバックに限らず複数の資金調達方法を比較検討しましょう。

日本中小企業金融サポート機構では、中小企業向けにファクタリングをはじめ、お客様に適した資金調達のサポートを行っています。

資金繰りにお悩みの方は、どうぞお気軽にご相談ください。

ファクタリングについては下記コラムで詳しく解説しています。
ファクタリングとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説【図解あり】

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