資金繰りの改善におすすめ！不動産業におけるファクタリング

不動産業はファクタリングを利用しやすい業種のひとつといわれています。

なぜなら、毎月発生する賃料やテナント料、管理費、共益費は売掛債権とみなされ、安定的に支払われることから、ファクタリング会社に「信用力が高い」と判断される傾向があるからです。

とはいえ、具体的にどのようなシーンで利用するのか、どう役立つのか、利用するメリット・デメリットは何なのかがわからないことには、なかなか手を出せないでしょう。

そこで今回は、不動産業におけるファクタリングの有用性について解説します。

このほか、ファクタリングの活用イメージや利用するメリット・デメリット、契約時の注意点、不動産担保融資についてもご紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

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売掛金を早期資金化できる「ファクタリング」

ファクタリングとは、売掛債権をファクタリング会社に売却することによって、売掛金の入金日前に資金化するサービスのことです。

利用には手数料が発生しますが、スピーディーに資金調達ができるため、急に現金が必要になった際にも迅速に対応できます。

ファクタリングの基本的な仕組み

ファクタリングには主に「買取型」と「保証型」の2つがあり、それぞれで仕組みは違います。

ファクタリングについては下記コラムで詳しく解説しています。
ファクタリングとは？仕組みなどをわかりやすく解説【図解あり】

買取型ファクタリング

買取型ファクタリングとは、企業が保有する売掛債権をファクタリング会社に売却することで、売掛金の入金日よりも前に資金化するサービスのことです。

主な利用目的は「資金調達」であり、ファクタリング会社にもよりますが最短即日で資金調達が可能です。

そのため、今すぐに現金が必要という場面に対応できるほか、資金繰りの改善も期待できるでしょう。

保証型ファクタリング

保証型ファクタリングとは、取引先から売掛金を回収できなくなった場合に、契約の範囲内で保証してもらうサービスです。

主な利用目的は「リスクヘッジ」であり、万が一取引先が倒産したとしてもファクタリング会社が保証金を支払ってくれるので、売掛金の未回収リスクおよび連鎖倒産による損失に備えられます。

2者間ファクタリングと3者間ファクタリング

上述した買取型ファクタリングには「2者間ファクタリング」と「3者間ファクタリング」があり、それぞれで契約方法（契約に関与する会社の数）が違います。

2者間ファクタリング

2者間ファクタリングでは、利用者とファクタリング会社の2者で契約を締結します。

取引先は契約に一切関与しないため、申し込みから審査、売掛債権の譲渡・資金化までスピーディーに進み、最短即日で資金調達ができるのが特徴です。

ただし、2者間ファクタリングではファクタリング会社が取引先に売掛債権の存在等を直接確認できません。これにより架空債権や二重譲渡が付きまとうため、手数料が高く設定されています。

2者間ファクタリングについては下記コラムで詳しく解説しています。
2者間ファクタリングとは？3者間ファクタリングとの違いとメリット・デメリット

3者間ファクタリング

3者間ファクタリングでは、利用者とファクタリング会社、そして売掛先の3者で契約を締結します。

売掛先から承諾を得なければ契約を締結することができないため、2者間ファクタリングに比べて資金調達に時間がかかります。

ただし、ファクタリング会社が売掛先に売掛債権の存在等を直接確認できることから、手数料は低く設定されています。

3者間ファクタリングについては下記コラムで詳しく解説しています。
3者間ファクタリングとは？メリット・デメリットと利用が好ましいケースを解説

ファクタリングを利用する主な目的

ファクタリングを利用する主な目的は、以下の2つです。

【買取型】早期に資金調達し投資に充てる

企業の成長のために投資をしようにも、資金がなければできません。

買取型ファクタリングを利用すれば最短即日で資金調達ができるため、手元の資金が潤います。

これにより、たとえば「今すぐに設備投資をしたい」という場合も迅速に対応することが可能です。

【保証型】売掛金の未回収リスクに備える

もし売掛金の回収前に売掛先が倒産した場合、損失が出てしまい手元に資金がない状態となってしまいます。

保証型ファクタリングを利用すれば、万が一取引先が倒産してもファクタリング会社が保証金を支払ってくれるので、売掛金の未回収リスクに備えられます。

売掛金の未回収リスクについては下記コラムで詳しく解説しています。
売掛金が未回収にならない対処・回収するための方法を解説

不動産業における資金繰り

不動産業は、基本的に資金繰りが良好になりやすい業種といわれています。

その理由には、主に「売掛金の回収サイト」「資金調達する環境」の2つが挙げられます。

売掛金の回収サイト

不動産業における売掛金の回収サイトは、ほかの業種に比べて短いのが特徴です。

なぜなら、賃貸経営の場合は入居者から1ヶ月ごとに賃料やテナント料を受け取るのが一般的だからです。

この点から、不動産業の回収サイトは比較的短く、それに伴い資金繰りが良好になりやすいといえます。

資金調達をする環境

不動産業の資産は不動産です。金融機関の立場で考えたとき、不動産担保があれば債権を保全しやすいため、多くの不動産を保有する不動産業は融資によって資金調達しやすいといえます。

この点から、金融機関の融資において不動産業が苦労するケースは少なく、それに伴い資金繰りも良好になりやすいでしょう。

景気の影響

不動産業は景気に左右されやすい業種です。

景気がよいときはとくに問題ありませんが、景気が悪いときは資金調達が困難になることがあるため、いつもより念入りに資金繰りすることが大切です。

資金ショートが起きる原因

不動産業において資金ショートが起きる原因は、主に「入居者不足や未払い」「修繕・リフォームにかかる費用」の2つです。

入居者不足や未払い

入居者を安定して確保できれば毎月賃料やテナント料を受け取れるため、収入の目処が立ちます。

しかし、入居者を確保できなければ収入を得られないため、資金繰りが困難になることがあります。

資金繰りの悪化による経営不振を防ぐためにも、入居者不足の原因を洗い出し改善することが大切です。

また、収入の目処が立つまでのつなぎ融資を用意する必要もあるでしょう。

なお、入居者を確保できていても支払いが滞っている場合は収入を得ることができません。

このようなケースでは、賃料やテナント料の滞納を解消するため、適切な方法で催促する必要があります。

修繕・リフォームにかかる費用

不動産業の資金繰りでは、修繕・リフォーム費も重要なキーワードとなります。

なぜなら、不動産に傷みが生じ、かつその責任が入居者になければ、不動産会社が修繕費を支払うことになるからです。

傷みの度合いによっては、リフォームが必要になることもあるでしょう。

そのため、修繕・リフォームにかかる費用を十分に確保できていなかった場合は、出費がかさんで資金繰りが困難になる可能性があります。

不動産業におけるファクタリング

資金繰りが良好になりやすい不動産業でも、状況次第では資金ショートが起きることもあります。

もし資金繰りが困難になったときは、ファクタリングで改善を図るとよいでしょう。

毎月の賃料などは売掛債権とみなされる

そもそも、不動産業において毎月発生する賃料やテナント料、管理費、共益費は売掛債権とみなされます

上述のとおり、ファクタリングは売掛債権をファクタリング会社に売却することで、売掛金の入金日前に資金化するサービスなので、不動産業でもファクタリングを利用することは可能です。

不動産業におけるファクタリング利用シーン

不動産業におけるファクタリングの利用シーンには、たとえば以下の3つが挙げられます。

入居者不足や未払いで資金繰りが厳しいとき

入居者不足や賃料・テナント料の滞納により安定して収入を得られない場合、資金繰りが困難になることがあります。

最悪の場合は経営不振につながり、事業の発展が難しくなるでしょう。

このようなときにファクタリングを利用すれば、自社に支払われる予定の賃料やテナント料（売掛債権）をもとに資金を得られるため、資金繰りを改善しやすくなります。

修繕を行わなければならないとき

上述のとおり、不動産業では修繕・リフォーム費の支払いが必要になることがあります。

具体的には、「時間の経過とともに物件に傷みが生じたため修繕を行う」「古い物件でも入居者を確保できるようリフォームを行う」といったシーンで必要です。

もし修繕・リフォームが大掛かりな内容になったり、いくつもの支払いが重なったりすると、資金繰りが困難になる可能性があります。

しかし、だからといって修繕やリフォームを怠ると、入居者を確保できず安定した収入を得ることができません。

このようなときにファクタリングを利用すれば、賃料やテナント料（売掛債権）の入金日前に資金調達ができるため、突発的に修繕・リフォーム費が必要になったとしてもすぐに用意できます。

これにより、修繕・リフォームを通して物件を最善の状態で保つことが可能となり、入居者不足・退去者増加による損失を軽減することが可能です。

今すぐ不動産に投資したいとき

土地や不動産の購入は早いもの勝ちで、よい条件であるほど競合が多くなります。

そのため、気になる物件は積極的に購入すべきですが、資金がなければそれは叶いません。

このようなときにファクタリングを利用すれば、必要なタイミングですぐに資金調達ができるため、気になる物件の購入機会を逃す心配がありません。

不動産業におけるファクタリングの活用イメージ

では、不動産業においてファクタリングはどのように活用されているのでしょうか。

以下で具体的な活用イメージを3つご紹介します。

家賃収入を前倒しに

たとえば、月末までに現金払いで土地を購入したいと考えていたものの手元に現金がなく、どれだけかき集めても足りない状況だとします。

このとき、自社に支払われる予定の賃料やテナント料（家賃収入）を売掛債権としてファクタリング会社に売却すれば、賃料やテナント料の入金日前に現金を調達できます。

ファクタリング会社によっては最短即日での資金化が叶うことから、すぐに手元の現金を増やすことができ、結果として土地をスムーズに購入することができます。

ファクタリングの利用には手数料がかかりますが、もし購入した土地の買い手がすぐに見つかれば賃料やテナント料（家賃収入）を得られるため、その額次第では大きな利益を得られるでしょう。

ファクタリングで経営改善

土地の買い取りを主軸としている不動産会社が経営を安定させるためには、その土地の買い手を確保することが必須です。

しかし、土地の買い手の確保はそう容易ではなく、景気によって左右されることもあります。

そのため、場合によっては土地の購入費用がどんどんかさむ一方で、賃料やテナント料（家賃収入）は停滞してしまい、資金繰りが困難となってしまうことがあるのです。

このような状況で、賃料やテナント料、管理費、共益費などの定期収入を売掛債権としてファクタリング会社に売却すれば、スピーディーに資金調達ができます。

手元の資金が潤うため、資金繰りを改善しやすくなるでしょう。

足りない現金をファクタリングで補填

賃貸経営をしているアパートの老朽化が進み、修繕が必要になったものの、手元の現金を確認したところ数万円ほど足りない状況だとします。

このときファクタリングを利用して、自社に支払われる予定の賃料やテナント料（家賃収入）を前倒しで資金化すれば、不足分の現金を調達することができます。

このように、不動産業において突発的に現金が必要になったときも、ファクタリングの利用は有効といえるでしょう。

不動産業でファクタリングを利用するメリット

不動産業でファクタリングを利用することには、主に以下の5つのメリットがあります。

賃料の未払いリスクを回避

賃料を売掛債権としてファクタリングを利用した場合、賃料の入金日前に資金調達ができます。

仮に「入居者からの賃料の支払いが遅れた」という状況になったとしても、その時点ではすでに資金が手元にあります。

また、ファクタリングは基本的に償還請求権なしのノンリコース契約です。

ノンリコース契約とは、取引先（不動産業でいうと入居者）が支払不能になった場合に、依頼人（不動産業でいうと不動産会社）が肩代わりする必要はないという契約です。

ファクタリングを利用した後、もし入居者による賃料の滞納が起きてもファクタリング会社から滞納分の請求をされることがないため、未払いリスクを回避できます。

素早く資金調達ができる

ファクタリングと類似する資金調達手段に、金融機関の融資があります。

融資では審査に2週間〜1ヶ月ほどかかることが多く、資金調達に比較的長い時間がかかります。

その点、ファクタリングの場合は、ファクタリング会社にもよりますが最短即日で資金調達が可能です。そのため、突発的な出費にもスピーディーに対応できます。

審査に通りやすい

ファクタリングの審査で重視されるのは、売掛先（入居者）の信用力です。

自社の経営状況が好ましくなくても売掛先に問題がなければ利用できるので、比較的審査に通りやすいでしょう。

また、入居者が支払う賃料やテナント料は毎月発生し、支払われる確率が極めて高いのが特徴です。

これにより「信用力が高い売掛債権」と判断されやすいため、高確率で審査を通過できます。

ファクタリングの審査については下記コラムで詳しく解説しています。
ファクタリングの審査基準とは？通らない原因・通るためのポイントも解説

手数料が安くなる可能性がある

繰り返しになりますが、不動産業の収入となる賃料やテナント料は毎月発生する上に、安定的に支払われます。

ファクタリング会社にとって、これは「買い取った売掛債権を確実に回できる」というメリットにつながるため、手数料が安くなる傾向があります。

ファクタリングの手数料については下記コラムで詳しく解説しています。
ファクタリング手数料はいくら？相場や内訳、費用を抑える方法を紹介！

個人での利用も可能

個人事業主として不動産業を経営している場合、「そもそもファクタリングを利用することはできるのか」と不安を感じることもあるでしょう。

ファクタリングは個人事業主も利用しやすい資金調達手段であり、賃料やテナント料が安定して支払われていることを証明できれば、規模を問わず利用できます。

そのため、ファクタリングなら個人事業主でも資金調達を図りやすいでしょう。

不動産業でファクタリングを利用するデメリット

不動産業がファクタリングを利用することには、メリットがある一方でデメリットもあります。

売掛金の額面以上の資金を調達することはできない

ファクタリングは、自社が保有する売掛債権をファクタリング会社に売却して資金化する仕組みです。そのため、調達できる資金は「売掛金の額面まで」となっています。

実際には、ファクタリングの利用に伴い手数料が発生するため、売掛金の額面を下回るでしょう。

資金調達をするためにファクタリングを利用したとしても、必ずしも必要な金額分を調達できるとは限らず、この点は理解しておく必要があります。

原則として2者間ファクタリングとなる

冒頭でご紹介したように、買取型ファクタリングには「2者間ファクタリング」と「3者間ファクタリング」があります。

不動産業がファクタリングを利用する際は、原則として2者間ファクタリングの利用となります。なぜなら、賃貸経営の場合、売掛先は入居者となるからです。

たとえば、集合住宅の賃貸経営においてファクタリングを利用する場合、1件ごとの売掛債権の額面は小さいため、数件の売掛債権をまとめてファクタリング会社に売却するケースがほとんどです。

このとき3者間ファクタリングを利用するとなると、自社とファクタリング会社、売掛先の3者で契約を結ぶ必要がありますが、複数の入居者と個別にやり取りすることは現実的ではありません。

そのため、不動産業は原則として2者間ファクタリングの利用となるのです。

2者間ファクタリングと3者間ファクタリングを状況に応じて使い分けることが難しい点は、不動産業ならではのデメリットといえるでしょう。

融資よりも手数料が高くなる

不動産業がファクタリングを利用するメリットとして「手数料が安くなる可能性がある」とご紹介しましたが、金融機関の融資に比べると高くなることがあります。

その理由は、不動産を担保にして融資を受ける場合、無担保の融資よりも融資条件が良くなり、手数料も低くなるからです。

とはいえ、ファクタリング会社によっては手数料を安く設定していることもあるため、そのような会社でファクタリングを利用すれば大きな影響はないでしょう。

ファクタリングを契約する際の注意点

不動産業でファクタリングを利用する際は、「手数料を比較する」「償還請求権の有無を確認する」「損害賠償や違約金について確認する」の3点に注意が必要です。

手数料を比較する

ファクタリング会社によって手数料は違い、中には依頼人に多くのお金を請求するために、あえて手数料を高く設定している悪徳業者もあります。

そのため、手数料は相場と同等か、他のファクタリング会社と比較しながら確認するようにしましょう。

なお、ファクタリングの手数料の相場は、2者間ファクタリングが8％〜18％、3者間ファクタリングが2〜9％です。

償還請求権の有無を確認する

償還請求権とは、取引先（入居者）から売掛金（賃料やテナント料）を回収できなくなった際に、ファクタリング会社が利用者（不動産会社）に売掛金の支払いを請求できる権利のことです。

上述のとおり、ファクタリングは基本的に償還請求権なしのノンリコース契約です。

しかし、必ずしもそうとは限らず、ファクタリング会社によっては償還請求権ありのリコース契約を締結することもあります。

もし償還請求権ありのリコース契約だった場合、仮に入居者による賃料・テナント料の滞納が起きたとき、利用者が代わりに支払わなければならなくなります。

こうした未払いリスクを回避するためにも、償還請求権の有無は必ず確認するようにしましょう。

損害賠償や違約金について確認する

ファクタリングを利用する際は、契約書に記された内容をしっかり確認することが大切です。

仮に契約書に明記された義務を果たせなかった場合、損害賠償や違約金を請求される可能性があります。

また、ファクタリング会社の中には契約違反の範囲をあえて広く設定したり、損害賠償・違約金の金額を法外な額に設定していたりする悪徳業者もあります。

不利な契約内容になっている場合は悪徳業者の可能性が高いため、契約を結ばないようにしましょう。

悪徳業者については下記コラムで詳しく解説しています。
ファクタリングは違法ではない！その根拠と悪徳業者・優良業者それぞれの特徴を解説

不動産担保融資も検討しよう

不動産業の現金調達手段には、ファクタリングのほか不動産担保融資もあります。

不動産担保融資の特徴

不動産担保融資とは、土地や物件などの不動産を担保にして現金を借り入れるサービスのことです。

主に以下の3つの特徴があります。

低金利で借り入れができる

不動産を担保とする不動産担保融資は、無担保の個人向けカードローンや法人向けのビジネスローンに比べて低金利なのが特徴です。

実際に日本貸金業協会が発表している「月次統計資料」によると、消費者向けの無担保貸付の平均約定金利が14.97％であるのに対し、有担保貸付の平均約定金利は3.68％となっています。

このデータからも、不動産担保融資なら低金利で借り入れができることがわかります。

参照：月次統計資料｜日本貸金業協会

限度額が大きい

不動産担保融資の限度額は、1億円以上になることも珍しくありません。

カードローン・ビジネスローンの場合は収入や借入状況によって限度額が決まりますが、一般的には1,000万円程度であることが多いため、不動産担保融資の限度額は比較的大きいといえるでしょう。

長期間の借り入れも可能

不動産担保融資では返済期間を長く設定することができるため、長期間の借り入れが可能です。

返済期間を長くした場合、月々の返済額を抑えることができますが、その一方で利息の負担が大きくなります。

そのため、いくら長期間の借り入れが可能でも返済期間はよく考えて設定しましょう。

不動産担保融資のデメリット

不動産担保融資にはデメリットもあるため、理解した上で利用を検討しましょう。

融資の開始まで時間がかかる

不動産担保融資の審査にかかる時間は比較的長めです。

担保となる不動産を評価する必要があるため、最短でも数日ほどかかります。

これはスピーディーな対応が強みの金融機関であっても変わらないため、この点はデメリットといえるでしょう。

返済が滞ると不動産を競売にかけられる

不動産担保融資では、担保となる不動産に対して抵当権の設定登記を行います。

抵当権とは、債務者が返済できなくなった場合に、債権者が担保となっている不動産を売却し、その売却代金から貸付金と利息を回収する権利のことです。

もし返済が滞ると不動産を競売にかけられる可能性があるため、不動産担保融資を利用する際はその点は理解しておく必要があります。

不動産担保融資のデメリットを補完できるファクタリング

不動産担保融資でも資金調達は可能ですが、現金を得るまでに数日ほどかかる上に、担保となる不動産を失う恐れも持ち合わせています。

その点、ファクタリングなら最短即日で資金調達でき、償還請求権なしのノンリコース契約なら仮に入居者による賃料の滞納が起きたとしても肩代わりする必要がなく、未払いリスクを回避できます。

つまり、ファクタリングは不動産担保融資のデメリットを補完できるということです。

もし不動産担保融資とファクタリング、どちらを利用すべきか悩んでいるのであれば、まずはファクタリングの利用を検討することをおすすめします。

まとめ

不動産業は資金繰りが良好になりやすい業種といわれていますが、入居者不足や賃料の滞納によって資金ショートが起きてしまうこともあります。

もし資金繰りに課題があるようなら、資金調達手段のひとつである「ファクタリング」を利用するのがおすすめです。

素早く資金調達できるだけでなく、賃料の未払いリスクを回避することも可能なため、資金繰りの改善が大いに期待できるでしょう。ぜひ検討してみてください。

日本中小企業金融サポート機構は、一般社団法人であると同時に、関東財務局長及び関東経済産業局長が認定する「経営革新等支援機関」に認定されたファクタリング会社です。

安全性・信頼性が高いため、初めてファクタリングを検討する不動産会社も安心して利用できます。

申し込みから契約までオンラインで完結するためスピーディーな手続きが可能なほか、振り込みまでの時間は最短3時間です。

17時までに契約が完了すれば当日中の振込も可能なので、早めに資金調達をしたい場合も利用しやすいでしょう。

「入居者不足や賃料の滞納で資金繰りが厳しい」「修繕を行わなければならないが資金が不足している」「今すぐ不動産に投資したい」という場合は、ぜひファクタリングの利用をご検討ください。

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