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企業や不動産などの価値を算出しようとするとき、「現在価値（割引現在価値）」という指標で計算を行います。
これは主にM&Aにおいて企業の価値を測るとき、不動産投資においてその不動産の価値を測るときなどに適用されるもので、「貨幣の時間価値」という考え方に基づくものです。
現在価値で計算を行うことで、その対象物の価値をより正確に測れるとされています。
今回は、現在価値や将来価値の定義、将来キャッシュフローの予測方法、現金価値の計算方法など、基本的な要素を解説します。
[cta]現在価値（割引現在価値）とは？
企業や不動産などの価値を計算するときには、将来受け取れる金額を想定し、その金額を現在の価値に換算するとどの程度になるのかを示す「現在価値」を用います。
現在行う売買に対して「将来の価値を予測して現在に換算する」という回りくどい計算を行うのは、「貨幣の時間価値」という考えによるものです。
貨幣の時間価値とは、経過する時間によってものの金銭的な価値は変動するという考え方になります。例えば、10％の金利がある金融商品を1,000万円で買った場合、現在は1,000万円の価値でも、1年後は利息100万円が上乗せされて1,100万円になります。
つまり、1年後に1,000万円でその金融商品は買えませんので、現在の1,000万円は1年後には1,000万円以上の価値を持つと言えます。
なお、この場合の金利のことを「割引率」といい、ケースによってさまざまな割引率が適用されます。
このような理由から、企業や不動産などの価値を正確に把握するには、将来価値に対する割引現在価値を求めます。
現在価値に対する将来価値
現在価値とは対になる考え方として、将来価値があります。
将来価値とは、現在の価値が1,000万円のものに対し、将来のある地点ではいくらの価値になっているかを計算する考え方です。
上記にご紹介したように、ものの金額的な価値は現在と将来で変動しているため、同じ金額でもまったく同じ価値にはなりません。
そのため、将来価値を求める際には割引率を適用し、これが金利10％の場合は1,100万円となります。
同じような定義になっていますが、現在価値は今の価値を求めたいとき、将来価値は数年後の価値を求めたいときというように、視点が異なると考えるといいでしょう。
事業価値を計算するための「将来キャッシュフロー」
上記にてご紹介した割引現在価値の考え方を利用することで、事業価値、ひいては企業価値を計算できるようになります。
この計算にもうひとつ必要となるのが、企業が将来的に得られる現金の総額を指す「将来キャッシュフロー」です。
以下にてひとつずつご紹介します。
事業価値とは
事業価値とは、その企業が事業活動にて上げることのできる経済的な価値の合計を指します。
事業価値に事業とは関係のない資産価値を合計することで、その企業の企業価値が求められます。
最終的に求められる企業価値は、事業投資・設備投資・M&Aなどにおいて重要となり、実行するかどうかを決めるための大きな基準となります。
事業価値や企業価値を計算する方法はいくつかありますが、ここでは「インカムアプローチ」を取り扱います。
インカムアプローチとは将来にわたって得られる収益性を評価する手法で、その中でもいくつかの計算方法がありますが、よく用いられるのは「DCF法」です。
大まかには以下のような計算式になります。
「継続的に毎年生み出されると期待できる企業のキャッシュフロー÷割引率」
割引率には、将来価値から現在価値を割り出すための意味もありますが、将来的に生み出すと期待されるキャッシュフローが期待したとおりにはならないリスクを考慮する役割もあります。
キャッシュフローとは
キャシュフローとは「現金の流れ」を意味し、企業に入ってくる現金から出ていく現金を引くことで計算できます。
売上や利益とは異なり、「今この会社には自由に使える現金がいくらあるのか」を示す指標です。
現金がなければ企業は買掛金の支払い、融資の弁済、従業員への給与、新たな投資など何も行えなくなってしまうため、場合によっては営業利益よりも重要視されます。
キャッシュフローは活動区分によって3つに分類されます。
- 営業活動によるキャッシュフロー：商品やサービスの販売など事業によって得られる現金
- 財務活動によるキャッシュフロー：銀行などの金融機関から融資を受けたことにより得られる現金
- 投資活動によるキャッシュフロー：主に設備投資に使用される現金
一概にはいえませんが、営業・財務キャッシュフローはプラス、投資キャッシュフローはマイナスであると健全な企業だとされています。
また、営業キャッシュフローから投資キャッシュフローを引いた額を「フリーキャッシュフロー」と呼びます。
これは企業が自由にできる現金のことで、多ければ多いほどさまざまなことに現金を使えるため安定した経営ができるといえます。
キャッシュフローについては下記コラムで詳しく解説しています。
経営を安定化し成長を促進する「キャッシュフロー」について
将来キャッシュフローの予測方法
将来キャッシュフローとは、企業が将来にわたって得られる現金の合計です。
上記で述べたとおり、事業価値、ひいては企業価値を算出するために必要な要素となります。
なお将来キャッシュフローを計算する際に注意しなければならないのが、事業や企業の現在価値を正確に求められるとはいっても、将来のことに関しては予測しかできないという点です。
そのため、できるだけ現実的な予測を出す必要があります。
将来キャッシュフローの予測では、予想貸借対照表と予想損益計算書を用意します。
これは将来の貸借対照表と損益計算書を予測したもので、通常、5年間分まで作成し、その後は5年目の成績が継続すると考えます。
なおこのとき、事業は原則として無限に継続すると想定します。
企業の価値を考えるとき、「この企業は◯年後になくなるかもしれない」とは通常考えないためです。
各年のフリーキャッシュフローは以下の計算式で求めます。
フリーキャッシュフロー ＝ 営業利益×（1－法人税率）＋ 減価償却費 ＋ 正味運転資本増加額 － 設備投資額
- 営業利益×（1－法人税率）：その年に本業で得られる営業利益から法人税分を差し引きます。
- 減価償却費：減価償却費は資産に対する支払いを行っている扱いですが、現金は実際には動かないため足し戻しを行います。
- 正味運転資本増加額：売上債権や棚卸資産から仕入債務などを引いた運転資本の前年度からの増減分を足します。
- 設備投資額：固定資産に対する投資金額を引きます。
現在価値・将来価値を求める計算式
上記までの計算式で、将来キャッシュフローの予測を算出することができます。
それから現在価値に計算するには、以下のように計算を行います。
現在価値を求めるには？
将来価値を予測したあとから割引現在価値を求めるには、以下の計算式を使用します。
現在価値 ＝ 将来価値 ÷ (1+割引率)＾n
※＾は乗数、nは年数。3年後だと3乗する。
金利が10％で100万円の金融商品があった場合、その現在価値を求めるには以下のようになります。
1年後から見た現在価値：100万円 ÷ (1＋0.1)＾1＝約91万円
2年後から見た現在価値：100万円 ÷ (1＋0.1)＾2＝約83万円
3年後から見た現在価値：100万円 ÷ (1＋0.1)＾3＝約75万円
また、将来キャッシュフローの予測から事業価値を求める場合、以下のように計算します。
まず、割引率が10％で、5年間の将来キャッシュフローがそれぞれ以下だったとします。
1年目：50万円
2年目：55万円
3年目：55万円
4年目：60万円
5年目：65万円
それぞれの年の現在価値は以下のようになります。
1年目：約45万円
2年目：約45万円
3年目：約41万円
4年目：約41万円
5年目：約40万円
事業価値を計算する場合は無限に続くと想定するため、6年目以降は5年目と同じ状態が継続すると想定し、以下の計算にて「継続価値（残存価値）」を求めます。
継続価値 ＝ 将来価値 ÷ 割引率
6年目以降の継続価値 ＝ 65万円 ÷ 0.1 ＝650万円
この継続価値を、計算では5年目に足します。
1年目：約45万円
2年目：約45万円
3年目：約41万円
4年目：約41万円
5年目：約40万円 ＋ 650万円 ＝ 約690万円
これらの数値をすべて足した「約862万円」が、この事業の価値となります。
将来価値を求めるには？
現在価値を求める計算式は以下でした。
現在価値 ＝ 将来価値 ÷ (1+割引率)＾n
将来価値は現在価値と対になっているので、計算式は以下のように除算が乗算に変わります。
将来価値 ＝ 現在価値 × (1+割引率)＾n
将来価値は原則として、年数が経つごとに増えていきます。
そのため、こちらが現金を支払うケース、例えば買掛金の支払いはできるだけ遅くするとお得になります。
割引率について
ここまでは現在価値を求める際の割引率を一律10％で例示してきましたが、具体的には以下のようなものがあります。
金利
金融商品の現在価値を求める場合に使用されるのが、金利です。
金利は一般的に使われている概念のため、時間によって価値が変わるという意味が理解しやすいといえます。
株主資本コスト
株主資本コストとは、株主からの出資によって調達した資金に対し、どれくらいのコストが必要となるのかを示したものです。
加重平均資本コスト（WACC）
加重平均資本コスト（WACC）とは、企業が資金を調達する際、どのくらいのコストが必要かを示したものです。
WACCには上記の株主資本コストも含まれます。
上記にてご紹介した将来キャッシュフローの現在価格の計算、ひいては事業価値の計算においては主にこのWACCが割引率として適用されます。
現在価値の計算はどこで使う？
ここまで現在価値の計算についてご紹介してきましたが、具体的には以下のようなケースで必要になります。
M＆A
M&Aでは譲受企業が譲渡企業を購入するため、譲渡企業の価値を正確に捉える必要があります。
このとき、貨幣の時間価値を考慮した価値を計算できる割引現在価値が適用されます。
M&Aにおいてよく採用される企業価値の計算方法が、本記事にてご紹介しているインカムアプローチです。
M＆Aについては下記コラムで詳しく解説しています。
M&Aとは？その目的やメリット、スキームを解説
不動産投資
不動産投資を行う場合、その不動産は将来にわたって収益を生むことが想定されるため、それを踏まえた価値を知る必要があります。
やはり現在価値の計算を行うことで、その不動産が将来に渡って生み出すキャッシュフローを測ることができ、適切な投資判断の基準となります。
減損会計などの会計処理
減損会計などの一部の会計処理において、現在価値を求めることがあります。
減損会計とは大企業や上場企業に義務付けられている会計処理で、固定資産の収益性がいちじるしく低下し、投資に使った金額を回収できないと判断されたときに行います。
減損会計を行うとき、その時点から見た固定資産の価値を求める際に現在価値が適用されることがあります。
現在価値を算出するメリット・デメリット
将来のキャッシュフローを予測して現在価値を算出することには、以下のようなメリット・デメリットがあります。
メリット
企業価値や事業価値を正確に算出できる
ここまでご紹介してきたように、企業価値や事業価値を計算するにはその企業や事業が将来にわたって生み出すキャッシュフローを考慮しなければなりません。
貨幣の時間価値によってお金の価値は変動するため、現在価値を用いることで正確な評価を行えるというメリットがあります。
ケースごとに価値を計算できる
現在価値を求める際には、貨幣の時間価値が変動する要素、言い換えれば本当にその金額になるのかというリスクを表す割引率を用います。
割引率は事業ごと、案件ごとなどそれぞれのケースにあわせて設定ができるため、細かく価値を計算できるというメリットがあります。
デメリット
将来価値の計算に不確定要素を入れる必要がある
例えば企業価値を計算しようと思ったとき、まずは予想貸借対照表と予想損益計算書を作成する必要があります。
これは事業計画などから作成していきますが、将来の予想になるため、どうしても不確定要素が入ってきます。
M&Aにおいては、譲受企業と譲渡企業で認識に食い違いが発生することもあります。
妥当な割引率を出すのが難しい
割引率とは将来にわたって得られる価値に対するリスクですが、すべてのリスクを割引率に加えられるわけではありません。
そのため、現在価値を算出する際には想定されるリスクをいくらか無視する必要が出てきます。
キャッシュフローを改善する手段
事業価値や企業価値を算出する際には、将来キャッシュフローが計算のベースとなります。
そのため、キャッシュフローを改善することで事業価値や企業価値を高めることができます。
資金繰り表を作成し管理する
資金繰りがうまくいかずに資金が不足する場合、売上ばかり見て資金の流れをうまく管理できていないことがあります。
資金繰り表を作成することはキャッシュフロー悪化の防止につながります。
なお財務三表のひとつにキャッシュフロー計算書がありますが、資金繰り表はこれとは異なり、収入と支出をひとつずつ集計する表になります。
利益の向上に努める
利益が出ていることとキャッシュフローが生まれていることはイコールではありませんが、利益がなければその後の資金繰りは基本的に悪化してしまいます。
利益の向上に努めることは、キャッシュフロー改善の基本だといえます。
支払サイトを交渉する
支払いサイトとは、商品・サービスを提供あるいは享受してから実際の支払いが発生するまでの期間を指します。
キャッシュフローの改善のためには、自社の売掛債権の回収は早いほうがよく、買掛金の支払いは遅らせるほうが有効です。
支払いサイトについては下記コラムで詳しく解説しています。
支払いサイト（回収サイト）について知ろう！販売側が知っておくべき短縮方法とは
売掛債権を回収する
上記とも関わってきますが、売掛債権を保有している場合、売上はあるもののキャッシュはない状態となります。
このギャップが広がることでキャッシュフローの悪化を招くため、売掛債権は積極的に回収します。
融資を受ける
キャッシュフローは事業活動からだけではなく、金融活動からも生まれます。
融資を受けることで新たな資金を確保することができ、設備投資などに回せるようになります。
在庫管理を徹底し余剰在庫をなくす
小売業や製造業などで倉庫に在庫を抱えている場合、余剰在庫がキャッシュフローを圧迫している場合があります。
在庫はまだ資金にならない資産のため、在庫が多いことはそれだけ資金が少ないことを意味します。
遊休固定資産を売却する
投資キャッシュフローはマイナスが望ましいとされていますが、収益を生み出していない遊休固定資産があれば売却してプラスにすることで資金を増やすことにつながります。
クレジットカードを活用する
支払いサイトのところで買掛金の支払いは遅いほうがよいと述べましたが、買掛金に限らず自社の支払いは遅いほうがよい状態になります。
クレジットカードを利用するとその分キャッシュアウトが遅くなるため、備品の購入などは積極的に活用します。
ファクタリングを利用する
売掛債権の回収において、先方との交渉が難しい、あるいは未回収のリスクが考えられる場合、ファクタリングが選択肢となります。
ファクタリングは売掛債権をファクタリング会社などに売却する資金調達方法で、手数料を支払う代わりに売掛金を早期に入手できます。
ファクタリングについては下記コラムで詳しく解説しています。
ファクタリングとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説【図解あり】
まとめ
企業や不動産の価値を金額で算出する場合、貨幣の時間価値の考え方から、将来に渡って生み出されるキャッシュフローは現在価値として計算する必要があります。
M&Aや不動産投資などの取引を控えている場合は、本記事の内容を踏まえて臨むようにしてください。
日本中小企業金融サポート機構は、融資やファクタリングなど、お悩みに合った資金調達をご提案する一般社団法人です。
経営・資金面でお悩みを抱えている個人事業主様・中小企業様は、ぜひ1度ご相談ください。
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