リースバックのデメリットとは？回避する方法とあわせて押さえよう

「老後の資金が心配」「なるべく早くまとまった資金を調達したい」など、資金に関する悩みを抱えている場合は、リースバックの利用がおすすめです。

リースバックなら短期間でまとまった資金を調達できるので、早い段階で資金繰りを改善できます。

ただし、リースバックにはメリットだけでなくデメリットもあるため、その点は利用する前に把握しておくことが大切です。

そこで今回は、リースバックの仕組みをはじめ、デメリットとそれを回避する方法をご紹介します。

リースバックで資金調達をお考えの方は、ぜひご参考にしてください。

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そもそもリースバックとは

リースバックとは、保有している不動産や設備機器などの資産を売却し資金化した後、その資産をリース契約で利用し続ける仕組みのことです。

例えば、不動産を売却した場合はまとまった資金が入ると同時に、毎月家賃を支払って同じ家に住み続けることができます。

これにより、引っ越しをしなくて済むのです。

また、買戻し特約が付いている場合は、売却した不動産を買戻すことが可能です。

不動産を売却した場合、後から「買戻したい」と思っても基本的に所有者が売却しない限り買戻すことはできません。

その点、買戻し特約付きのリースバックなら不動産を売りに出されることはないので、買戻して再びマイホームを手にすることが可能です。

ただし、買戻し特約が付いていない不動産は売却されることがあり、買戻しができないので注意が必要です。

上述のとおり、リースバックは不動産（自宅）に限らず以下の資産でも活用できます。

・工場
・倉庫
・事務用機器
・医療機器
・商業用機器

リースバックの対象になる資産はたくさんあるので、「不動産を所有していない」という方も利用が可能です。

リースバックについては下記コラムで詳しく解説しています。
リースバックとは？メリットやデメリット、リスクはある？契約時にみるべきポイントも解説

リースバックの7つのデメリット

スピーディーに資金調達ができる上に、仮に不動産を売却したとしても引っ越しをしなくて済むリースバックには、以下のようなデメリットがあります。

1.売却価格が相場より安くなる場合がある

リースバックでは、不動産の売却価格が相場より安くなる場合があります。

なぜなら、買戻し特約付きのリースバックの場合、業者は買戻しに応じるために自由売買を制限されており、不動産を売却して利益を得られないからです。

また、買戻し特約の有無にかかわらず売却者が家賃を滞納するリスクもあり、その場合リースバック業者が損をすることから、あらかじめ安く設定していることもあります。

2.家賃を支払う必要がある

リースバックを利用して不動産を売却した場合は、家賃を支払わなければなりません。

不動産の所有者が自分であれば毎月の家賃は発生しませんが、リースバックを利用すると所有者はリースバック業者に移ります。

そのため、住み続けるには毎月家賃を支払い続けなければならないのです。

3.家賃が相場より高い場合がある

リースバックで不動産を売却した場合、売却した不動産の金額をもとに家賃が設定されます。

不動産の売却価格が高いとその分家賃も高くなるため、周辺の家賃相場よりも高くなる場合があります。

4.自由にリフォームや建て替えができない

リースバックを利用して不動産を売却した場合は、自由にリフォームや建て替えをすることはできません。

なぜなら、前述したように不動産の所有権がリースバック業者に移るからです。

もし「リフォームしたい」という場合は、リースバック業者から許可を得る必要があります。

5.賃貸借契約が無制限ではない

リースバックで不動産を売却した際の賃貸借契約は、「定期借家契約」であることがほとんどです。

定期借家契約とは、契約期間が定められている賃貸借契約のことです。

通常の賃貸物件では「普通賃貸借契約」を締結するので、正当な理由がない限り貸主は契約更新を拒めません。

そのため、長年住み続けることができます。

しかし、定期借家契約は「2年以内」と定められることが多く、契約を更新できなければ退去しなければならなくなります。

6.売却価格がローンを下回れば利用できない

不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合は抵当権を外せないため、リースバックを利用できません。

抵当権とは、住宅ローンの支払いが滞ったときのために金融機関が抵当権者となり、不動産に担保権を設定する権利のことです。

万が一、不動産の所有者が住宅ローンを支払えなくなった場合は抵当権が行使され、金融機関によって不動産が売却されます。

そして、不動産を売却して得た資金が住宅ローンの弁済に充てられるのです。

抵当権を外すには金融機関から許可を得なければならないのですが、住宅ローンの完済が見込めないと許可はおりません。

そのため、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回ると抵当権を外すことができず、リースバックを利用できないのです。

ただし、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回っていても、何らかの方法によって不足金を補填できるのであればリースバックの利用は可能です。

7.利用できないケースもある

不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回っていても、リースバックを利用できないケースもあります。

利用できないケースは、主に「家賃の支払い能力がない」「不動産の名義人全員がリースバックの利用に同意していない」の2つです。

リースバックでは賃貸借契約を結ぶため、継続して家賃を支払わなければなりません。仮に家賃が支払えない場合はリースバック業者が損失を被るので、家賃の支払い能力がないと判断された場合はリースバック契約を断られることがあるでしょう。

不動産の名義人が複数いる場合は、リースバック利用にあたって全員から同意を得ておく必要があります。

名義人のうち一人でも同意を得られないとリースバック契約を進められないので、事前に話し合っておくことが大切です。

リースバックのデメリットを回避する方法

では、リースバックで不動産を売却する際のデメリットを回避するためには具体的に何をすれば良いのでしょうか。

以下にて、デメリットの回避方法をご紹介します。

契約書をよく確認する

リースバックの契約を締結する前に、必ず契約書の内容を確認することが大切です。

例えば、賃貸借契約が定期借家契約の場合、契約期間が満了を迎えると退去を求められます。

後から「契約を更新したい」と希望してもリースバック業者が同意しなければ住み続けることができず、買戻しも難しくなります。

そのため、「長く住み続けたい」「買戻しをしたい」という場合は、賃貸借契約が普通賃貸借契約になっているかを確認しましょう。

買戻しを希望する方は、契約書に買戻しに関する情報が記載されているかどうかの確認も必要です。

仮に買戻しに関する情報が記載されていない場合、不動産を買戻すことができない可能性があるので、契約書に追記してもらいましょう。

契約書の内容を何度も確認し、納得した上で契約を進めることによってリースバックのデメリットを回避できます。

不動産の適正価格を把握する

リースバックの契約を締結する前に、不動産の適正価格を把握しておくことも大切です。

適正価格が分からないと、例えばかなり安い売却価格を提示されても気づけない可能性があります。

これでは「思ったよりも資金を調達できなかった」と後悔しかねないため、物件の売却価格がどのくらいになるのかを知っておきましょう。

リースバックで不動産を売却する場合、売却価格が相場よりも安くなる傾向があるので、複数のリースバック業者に見積りを依頼するのがおすすめです。

見積りを確認して価格差があまりなければ、それが適正価格と判断できます。

信用できる買主・相談先を見つける

リースバックのデメリットを回避するためには、信用できる買主・相談先を見つけることも大切です。

専門的な立場からアドバイスをしてくれる買主・相談先であれば、リースバックに関する悩みを払拭した上で安心して利用できます。

また、リースバック契約後に何か問題が起こった際もすぐに対処してくれるでしょう。

まとめ

まとまった資金を調達できるリースバックは、「老後の資金が心配」という方に有効な資金調達の方法です。

まとまった資金を短期間で調達できるため、例えばその費用を老後のために貯金しておくことが可能です。

これにより、老後も安心して過ごすことができます。ただし、リースバックにはデメリットもあります。

どのようなデメリットがあるのかを把握しておかないとリースバックの利用を後悔してしまう可能性があるため、今回ご紹介したデメリットと回避する方法を押さえておきましょう。

リースバックでは個人が所有する不動産以外にも、事務所や工場などの法人資産も売却することができます。

一般社団法人日本中小企業金融サポート機構では、中小企業様向けにリースバックのサポートを行っています。

リースバックを利用して資金調達を行いたい経営者は、ぜひ当機構までご相談ください。

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